Urkabustaiz

01 · PLANO

Dónde están

Cada símbolo es una parcela contada, en su sitio y con su número de la relación de parcelas; su tamaño, las viviendas estimadas.

02 · ESTADO SEGÚN EL CATASTRO

Qué hay en cada parcela

Lo que hay hoy en cada parcela, según el Catastro. Una parcela sin edificar en suelo urbano consolidado puede edificarse con licencia si tiene la condición de solar; una edificación en estado ruinoso o infraedificada exige antes un derribo, una sustitución o una ampliación.

03 · TAMAÑO

De qué tamaño

04 · BOLSAS

Bolsas de suelo

Parcelas contadas encadenadas: cada una tiene su borde a menos de 30 metros del de otra de la misma bolsa (aproximando cada parcela por un círculo de su superficie), así que una bolsa puede abarcar más de una manzana. La bolsa no implica que las parcelas sean del mismo propietario; su gestión conjunta requeriría el acuerdo de los propietarios o un instrumento de gestión. La extensión es la distancia entre los centros de sus parcelas más alejadas.

05 · MÉTODO

Cómo se ha contado

SOLUM compara cada parcela de naturaleza urbana en el Catastro, de 300 m² o más, con lo construido en su entorno —la mediana de las parcelas de la cuadrícula de 300 × 300 m en la que cae— y se queda con las que tienen mucho menos techo que sus vecinas. Luego quita lo que no es suelo de promoción. Cada resta, con su número:

1. Parcelas de naturaleza urbana en el Catastro, de 300 a 15.000 m², con al menos un 90 % menos de techo que su entorno sin limitar y 1.000 m² o más de techo estimado sin construir, medidos con la cuadrícula de 300 × 300 m2
2. Uso del suelo no promovible según OpenStreetMap: equipamientos, zonas verdes, red pública− 0
3. Sin uso comprobado en provincia foral, donde el Catastro parcela plazas y riberas− 0
4. El planeamiento las declara no residenciales o no promovibles− 0
5. Descartadas tras revisarlas en SOLUM− 0
6. En polígonos industriales o manzanas de uso industrial según el Catastro u OpenStreetMap: para vivienda haría falta recalificar− 0
7. Franjas con forma de vial o paseo, largas y estrechas según su contorno en el Catastro: por su forma, difícilmente admiten un edificio− 0
8. Patios de manzana y espacios libres entre bloques según su contorno en el Catastro: rodean a otras parcelas o se meten entre las alas de los edificios− 0
9. Recorridas a lo largo por una calle de OpenStreetMap: viales que el Catastro tiene por parcela− 0
10. Un edificio que OpenStreetMap dibuja en el 50 % de la parcela o más cuando la ficha del Catastro no le da metros construidos. Aparta si la cartografía de edificios del propio Catastro también lo dibuja en el 50 % de la parcela o más (el Catastro dibuja un edificio aunque su ficha no tenga metros construidos), o si OpenStreetMap le da nombre (una iglesia, por ejemplo) y cubre al menos un cuarto de la parcela, también cuando con otros sin más datos pegados a él llega a la mitad. Lo que OpenStreetMap dibuja como ruina o como edificio derribado no aparta: es un solar con restos, y cuenta con «F». Lo demás que dibuja —un edificio sin más datos, un bloque o un edificio público, tenga o no plantas— y lo que dibuja en obra, bajo rasante o como cubierta va a la resta «a mirar en la ortofoto» (abajo). Un aparcamiento que cubre la mitad de la parcela o más lo aparta la regla de usos− 0
11. Plazas y glorietas: dirección del Catastro de plaza, sin número ni nada construido, plaza en OpenStreetMap o glorieta redonda y rodeada de calle− 0
12. En zona que se inunda con frecuencia (periodo de retorno de 10 años), comprobado en el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables− 0
13. A mirar en la ortofoto: el Catastro las da sin construir y OpenStreetMap dibuja en ellas un edificio en el 50 % de la parcela o más que la cartografía de edificios del Catastro no tiene, sin nombre (un edificio sin más datos, o un bloque, una casa, una nave…, tenga o no plantas). Van también a esta lista, y no cuentan con «F», las que OpenStreetMap dibuja en obra, bajo rasante o como cubierta en el 50 % de la parcela o más. Pueden ser edificios que el Catastro aún no tiene o solares que OpenStreetMap dibuja de más: no se cuentan ni se dan por edificadas. Van en una lista aparte, al final del anexo, con su referencia, lo que dibuja OpenStreetMap, el porcentaje y una casilla para anotar lo que se ve en la ortofoto, con su año; si la ortofoto muestra un solar, súmense sus viviendas− 0
14. Entran sin las comprobaciones hechas (protección, inundación, pendiente, usos, o los edificios y las calles de OpenStreetMap), o siguen sin el uso del suelo o sin los edificios y las calles consultados: van aparte, pendientes de comprobar y fuera de la cifra de esta edición; antes de la siguiente se les vuelve a preguntar lo que falta, y entran cuando lo tienen todo− 0
15. Más de 5.000 m² de suelo (1 parcela, 0,7 ha)− 1
16. Entorno por encima de 4,0 m²/m²: no se descarta; ninguna lo tiene− 0
17. Medidas con lo normal en su manzana, como las cifras de este informe: menos de 1.000 m² por construir, o más del 10 % de su techo estimado ya construido (en suelo urbanizable, medidas con la edificabilidad de su ficha)− 1
18. Cuentan en este informe0

Van todas las restas que aplica esta edición, en el orden en que se aplican, también las que valen cero.

Si la mediana del entorno supera 4,0 m²/m², el techo estimado se limita a 4,0 (ninguna parcela). El criterio del 90 % se aplica sobre el entorno sin limitar.

Fuera del análisis, por tamaño: 42 parcelas urbanas del Catastro de más de 15.000 m² (364,8 ha), con o sin edificio: por encima de ese tamaño suelen ser equipamientos, polígonos o grandes infraestructuras, y no se comparan con su entorno.

Techo por vivienda, con su parte de portal y escaleras

90 m² construidos (unos 77 de vivienda)

Superficie máxima de parcela considerada

5.000 m²

Tope de techo aplicado por SOLUM (no es la edificabilidad del municipio)

4,0 m²/m²

Máximo de la cifra baja y umbral de «a comprobar» (no es un tope de SOLUM)

2,0 m²/m², o la edificabilidad del planeamiento donde se conoce y es menor

06 · USOS

Para qué sirve

1. Preparar la revisión del registro municipal de solares o del que prevea la ley de la comunidad: una lista de partida para comprobar, parcela a parcela, si se cumplen los requisitos legales de inclusión. La lista no acredita por sí misma ninguno de ellos.
2. Buscar suelo para vivienda protegida o asequible: para el ayuntamiento o su empresa pública, la empresa pública de vivienda de la comunidad o CASA 47, empezando por las parcelas de más de 1.000 m².
4. Priorizar la revisión del planeamiento donde se concentra el techo estimado sin construir.

07 · LÍMITES

Lo que no dice

1. Quién es el dueño. La titularidad catastral es un dato protegido y no se publica.
2. Si es suelo público o privado. Una parcela municipal y una privada se cuentan igual. El ayuntamiento puede cruzar el anexo con su Inventario de Bienes y con la titularidad catastral, a la que tiene acceso como administración.
3. La edificabilidad de la ordenanza. El techo estimado es una lectura de lo construido alrededor, no del plan: cada parcela se comprueba en el ayuntamiento antes de decidir nada.
4. Lo que haya cambiado después del recuento del 12 de octubre de 2026, 21:47 h.
5. Afecciones sectoriales, salvo las que se citan en la p. 1 (zonas inundables y figuras de protección de la comunidad, en lo que cubre cada servicio): no incluye servidumbres ni arqueología no catalogada; de las carreteras, solo el aviso de la regla del apartado 05, no la línea límite de edificación de cada vía.
6. Servidumbres aeronáuticas: no comprobadas en esta edición; compruébense con el plan de servidumbres del aeropuerto (ENAIRE / AESA).
7. Desfase del Catastro: obras o licencias posteriores a su última actualización.
8. Expedientes en curso: licencias, programas o reparcelaciones que afecten a la parcela.
9. Cargas y servidumbres de cada finca.

08 · GLOSARIO

Términos de este informe

Parcela sin edificar

Parcela sin construcción registrada en el Catastro. No equivale a «solar» en sentido legal: la condición de solar exige suelo urbano consolidado con los servicios y alineaciones que fija la ley, y debe acreditarla el ayuntamiento.

Techo estimado

m² que tendría la parcela si se edificara como la mediana de su entorno (la cuadrícula de 300 × 300 m en la que cae), sin pasar de 4,0 m²/m². No es la edificabilidad del planeamiento. El anexo da el total y lo que falta por construir, del que salen las viviendas.

Edificabilidad implícita (metros construibles por metro de parcela)

Techo estimado entre superficie de suelo, en m² de techo por m² de suelo. Por encima de 2,0 m²/m², o de la del planeamiento cuando se conoce, la parcela va marcada «a comprobar».

Edificación en estado ruinoso según el Catastro

Construcción que el Catastro registra en ruina o deteriorada (estados «ruin» y «declined» de su servicio INSPIRE). No es una declaración de ruina, que solo puede hacer el ayuntamiento.

Parcela infraedificada

Parcela con construcción, pero con al menos un 90 % menos de techo que su entorno (la cuadrícula de 300 × 300 m, sin limitar) y, medida con lo normal en su manzana, como mucho un 10 % de su techo estimado ya construido.

Tope

La mediana del entorno pasa de 4,0 m²/m² y el techo estimado de la parcela se limita a 4,0. No se descarta: se cuenta con ese techo.

Polígono industrial

Parcela en una manzana y un entorno de uso industrial según el Catastro, o dentro de un polígono según OpenStreetMap: con el 90 % o más dentro, aunque su manzana sea de viviendas; entre la mitad y el 90 %, salvo que su manzana sea de viviendas, y entonces se cuenta con «F». Para vivienda haría falta recalificar: no se cuenta, aunque el plan consultado le dé uso residencial; compruébese su calificación. La que solo linda con un polígono de OpenStreetMap se cuenta, con el aviso «linda con un polígono industrial: puede ser parte de él»; si a ese aviso se suma otro, lleva «F».

Suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable

Suelo que debe completar o hacer su urbanización y cumplir los deberes de cesión y equidistribución antes de edificar; el urbanizable necesita además su instrumento de desarrollo. En el País Vasco, son los términos de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo del País Vasco.

Catastro

Inventario administrativo de inmuebles de la Dirección General del Catastro; no es el Registro de la Propiedad; el País Vasco y Navarra tienen catastros forales.

Siglas

INE: Instituto Nacional de Estadística; INSPIRE: la directiva europea que obliga a publicar los datos geográficos oficiales con el mismo formato; NIF: número de identificación fiscal; OSM: OpenStreetMap; SNCZI: Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables.