Portugalete

01 · PLANO

Dónde están

Cada símbolo es una parcela contada, en su sitio y con su número de la relación de parcelas; su tamaño, las viviendas estimadas.

02 · ESTADO SEGÚN EL CATASTRO

Qué hay en cada parcela

Lo que hay hoy en cada parcela, según el Catastro. Una parcela sin edificar en suelo urbano consolidado puede edificarse con licencia si tiene la condición de solar; una edificación en estado ruinoso o infraedificada exige antes un derribo, una sustitución o una ampliación.

03 · TAMAÑO

De qué tamaño

El 100 % de las viviendas estimadas está en parcelas de 1.000 m² o más. Porcentajes redondeados por restos mayores: suman 100.

04 · BOLSAS

Bolsas de suelo

Parcelas contadas encadenadas: cada una tiene su borde a menos de 30 metros del de otra de la misma bolsa (aproximando cada parcela por un círculo de su superficie), así que una bolsa puede abarcar más de una manzana. La bolsa no implica que las parcelas sean del mismo propietario; su gestión conjunta requeriría el acuerdo de los propietarios o un instrumento de gestión. La extensión es la distancia entre los centros de sus parcelas más alejadas.

Edificabilidad implícita: techo estimado (la superficie de cada parcela por lo normal en su manzana, como en su ficha de SOLUM) entre suelo, en m² de techo por m² de suelo. «A comprobar»: por encima de 2,0 m²/m², o de la edificabilidad del planeamiento cuando se conoce.

05 · MÉTODO

Cómo se ha contado

SOLUM compara cada parcela de naturaleza urbana en el Catastro, de 300 m² o más, con lo construido en su entorno —la mediana de las parcelas de la cuadrícula de 300 × 300 m en la que cae— y se queda con las que tienen mucho menos techo que sus vecinas. Luego quita lo que no es suelo de promoción. Cada resta, con su número:

1. Parcelas de naturaleza urbana en el Catastro, de 300 a 15.000 m², con al menos un 90 % menos de techo que su entorno sin limitar y 1.000 m² o más de techo estimado sin construir, medidos con la cuadrícula de 300 × 300 m100
2. Uso del suelo no promovible según OpenStreetMap: equipamientos, zonas verdes, red pública− 30
3. Sin uso comprobado en provincia foral, donde el Catastro parcela plazas y riberas− 51
4. El planeamiento las declara no residenciales o no promovibles− 0
5. Descartadas tras revisarlas en SOLUM− 0
6. En polígonos industriales o manzanas de uso industrial según el Catastro u OpenStreetMap: para vivienda haría falta recalificar− 2
7. Franjas con forma de vial o paseo, largas y estrechas según su contorno en el Catastro: por su forma, difícilmente admiten un edificio− 1
8. Patios de manzana y espacios libres entre bloques según su contorno en el Catastro: rodean a otras parcelas o se meten entre las alas de los edificios− 1
9. Recorridas a lo largo por una calle de OpenStreetMap: viales que el Catastro tiene por parcela− 0
10. Plazas: dirección del Catastro de plaza, sin número ni nada construido, o plaza en OpenStreetMap− 0
11. En zona que se inunda con frecuencia (periodo de retorno de 10 años), comprobado en el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables− 0
12. Más de 5.000 m² de suelo (4 parcelas, 2,2 ha)− 4
13. Lectura de su manzana por encima del tope de SOLUM (3,0 m²/m² de referencia; 4,0 donde su manzana tiene obra reciente que lo respalde, y entonces su ficha dice «tope de 4,00»; 2,0 si no tiene edificios suficientes para leerla): no se descarta; a las 5 parcelas que lo pasan se les limita el techo estimado a ese tope− 0
14. Medidas con lo normal en su manzana, como las cifras de este informe: menos de 1.000 m² por construir, o más del 10 % de su techo estimado ya construido− 1
15. Cuentan en este informe10

Van todas las restas que aplica esta edición, en el orden en que se aplican, también las que valen cero.

Lo que cabe en cada parcela es su superficie por lo normal en su manzana, la misma edificabilidad que su ficha en SOLUM, menos lo ya construido. Si la lectura de su manzana pasa del tope de SOLUM (3,0 m²/m² de referencia; 4,0 donde su manzana tiene obra reciente que lo respalde, y entonces su ficha dice «tope de 4,00»; 2,0 si no tiene edificios suficientes para leerla), se limita a él (5 parcelas, marcadas «tope» en el anexo). El criterio del 90 % se aplica sobre el entorno sin limitar.

Fuera del análisis, por tamaño: 30 parcelas urbanas del Catastro de más de 15.000 m² (100,2 ha), con o sin edificio: por encima de ese tamaño suelen ser equipamientos, polígonos o grandes infraestructuras, y no se comparan con su entorno.

El uso del suelo de las 10 parcelas se ha contrastado con OpenStreetMap: no consta en él un uso que las descarte (parque, colegio, equipamiento). Esa comprobación solo puede descartar; no acredita que una parcela sea edificable. Los edificios y las calles que OpenStreetMap dibuja sobre cada parcela son otra consulta, la de la fiabilidad de su ficha en SOLUM: al publicarse esta edición constaban en 0 de 10; en las demás, la ficha dice «aún sin contrastar con OpenStreetMap».

Planeamiento leído en 6 de 10 parcelas; servicio que respondió: UDALPLAN · Gobierno Vasco. La clase de suelo se reproduce tal como la publica ese servicio: Suelo urbanizable 3 · Suelo urbano no consolidado 3. Lo que el plan declara no residencial o no promovible sale del recuento.

Techo por vivienda, con su parte de portal y escaleras

90 m² construidos (unos 77 de vivienda)

Superficie máxima de parcela considerada

5.000 m²

Tope de techo aplicado por SOLUM (no es la edificabilidad del municipio)

3,0 m²/m²; 4,0 con obra reciente (apartado 05)

Máximo de la cifra baja y umbral de «a comprobar» (no es un tope de SOLUM)

2,0 m²/m²

06 · USOS

Para qué sirve

1. Preparar la revisión del registro municipal de solares o del que prevea la ley de la comunidad: una lista de partida para comprobar, parcela a parcela, si se cumplen los requisitos legales de inclusión. La lista no acredita por sí misma ninguno de ellos.
2. Buscar suelo para vivienda protegida o asequible: para el ayuntamiento o su empresa pública, la empresa pública de vivienda de la comunidad o CASA 47, empezando por las bolsas y las parcelas de más de 1.000 m², y una vez contrastada su protección. En suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable el ayuntamiento recibe el porcentaje de aprovechamiento que fija la ley y hay que reservar edificabilidad para vivienda protegida: es suelo relevante para una política de vivienda pública.
3. Medir cuánto suelo nuevo se evitaría: 361 viviendas estimadas en suelo que aún debe urbanizarse (urbano no consolidado o urbanizable); de 340 no hay dato de clase de suelo.
4. Priorizar la revisión del planeamiento donde se concentra el techo estimado sin construir.

07 · LÍMITES

Lo que no dice

1. Quién es el dueño. La titularidad catastral es un dato protegido y no se publica.
2. Si es suelo público o privado. Una parcela municipal y una privada se cuentan igual. El ayuntamiento puede cruzar el anexo con su Inventario de Bienes y con la titularidad catastral, a la que tiene acceso como administración.
3. La edificabilidad de la ordenanza. El techo estimado es una lectura de lo construido alrededor, no del plan: cada parcela se comprueba en el ayuntamiento antes de decidir nada.
4. Lo que haya cambiado después del recuento del 8 de octubre de 2026, 06:12 h.
5. Afecciones sectoriales, salvo las que se citan en la p. 1 (zonas inundables y figuras de protección de la comunidad, en lo que cubre cada servicio): no incluye carreteras, servidumbres ni arqueología no catalogada.
6. Desfase del Catastro: obras o licencias posteriores a su última actualización.
7. Expedientes en curso: licencias, programas o reparcelaciones que afecten a la parcela.
8. Cargas y servidumbres de cada finca.

08 · GLOSARIO

Términos de este informe

Parcela sin edificar

Parcela sin construcción registrada en el Catastro. No equivale a «solar» en sentido legal: la condición de solar exige suelo urbano consolidado con los servicios y alineaciones que fija la ley, y debe acreditarla el ayuntamiento.

Techo estimado

m² que tendría la parcela si se edificara como lo normal en su manzana (la mediana de sus edificios), con los topes de SOLUM; es la misma edificabilidad que su ficha en SOLUM. No es la edificabilidad del planeamiento. El anexo da el total y lo que falta por construir, del que salen las viviendas.

Edificabilidad implícita

Techo estimado entre superficie de suelo, en m² de techo por m² de suelo. Por encima de 2,0 m²/m², o de la del planeamiento cuando se conoce, la parcela va marcada «a comprobar».

Edificación en estado ruinoso según el Catastro

Construcción que el Catastro registra en ruina o deteriorada (estados «ruin» y «declined» de su servicio INSPIRE). No es una declaración de ruina, que solo puede hacer el ayuntamiento.

Parcela infraedificada

Parcela con construcción, pero con al menos un 90 % menos de techo que su entorno (la cuadrícula de 300 × 300 m, sin limitar) y, medida con lo normal en su manzana, como mucho un 10 % de su techo estimado ya construido.

Tope

La lectura de su manzana pasa del tope de SOLUM y el techo estimado se limita a él. No se descarta: se cuenta con ese techo.

Polígono industrial

Parcela en una manzana y un entorno de uso industrial según el Catastro, o en un polígono según OpenStreetMap. Para vivienda haría falta recalificar: no se cuenta, salvo que el plan consultado le dé expresamente uso residencial (el método dice cuántas).

Suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable

Suelo que debe completar o hacer su urbanización y cumplir los deberes de cesión y equidistribución antes de edificar; el urbanizable necesita además su instrumento de desarrollo. Cada comunidad los nombra en su ley de suelo; las bases, en la ley estatal de suelo (texto refundido de 2015).

Catastro

Inventario administrativo de inmuebles de la Dirección General del Catastro; no es el Registro de la Propiedad; el País Vasco y Navarra tienen catastros forales.