Donostia/San Sebastián

En el suelo urbano de Donostia/San Sebastián hay 66 parcelas —9,6 hectáreas de suelo— con techo edificable sin construir. Cabrían unas 1.958 viviendas sin urbanizar un metro de campo. 45 son solares sin edificar.

Viviendas posibles: 1.958
Parcelas: 66
Suelo: 9,6 ha
Techo sin construir: 176.209 m²

Puesto 116 de 3.389 municipios de España por viviendas posibles, y 1 de 49 en Gipuzkoa.

Solar sin edificar
Edificación en ruina o declive
Edificada muy por debajo de su entorno
Parcelario urbano, por densidad

Cada punto es una parcela contada, en su sitio; su tamaño, las viviendas que caben en ella. Los números rodeados son las bolsas de suelo de la hoja 2: parcelas vecinas que se pueden tratar como una sola operación.

Informe municipal de suelo vacante · Donostia/San Sebastián Hoja 2

01 · CLASIFICACIÓN

Qué suelo es

Lo que hay hoy en cada parcela, según el Catastro. Un solar vacío se puede edificar mañana; una edificación en ruina o muy por debajo de su entorno exige antes un derribo o una rehabilitación.

Qué hay en la parcela	Parcelas	Suelo, m²	Viviendas	Parte de las viviendas
Solar sin edificar	45	77.150	1.361	70 %
Edificada muy por debajo de su entorno	21	18.475	597	30 %
Total	66	95.625	1.958

02 · TAMAÑO

De qué tamaño

Superficie de la parcela	Parcelas	Viviendas	Parte de las viviendas
Menos de 500 m²	12	184	9 %
De 500 a 1.000 m²	20	473	24 %
De 1.000 a 2.500 m²	24	580	30 %
De 2.500 a 5.000 m²	10	721	37 %

El 66 % de las viviendas está en parcelas de 1.000 m² o más: el tamaño en el que cabe un bloque con su patio, que es la escala de una promoción de vivienda asequible.

03 · BOLSAS

Bolsas de suelo

Parcelas contadas cuyos bordes quedan a menos de 30 metros: la misma esquina, la misma manzana. Juntas son una operación de otra escala, y cambian a quién merece la pena llamar. La extensión es la distancia entre los centros de sus parcelas más alejadas.

Bolsa	Parcelas	Suelo, m²	Viviendas	Extensión
1	4	2.502	100	96 m
2	3	9.986	96	148 m
3	4	6.358	85	125 m
4	2	2.205	79	22 m
5	2	3.861	78	74 m
6	3	6.506	41	98 m
7	2	974	40	51 m
8	2	930	37	52 m

Informe municipal de suelo vacante · Donostia/San Sebastián Hoja 3

04 · MÉTODO

Cómo se ha contado

SOLUM compara cada parcela urbana de más de 300 m² con lo construido en su entorno —una celda de 300 metros— y se queda con las que tienen mucho menos techo que sus vecinas. Luego quita lo que no es suelo de promoción. Cada resta, con su número:

Parcelas urbanas con al menos un 90 % menos de techo que su entorno y 1.000 m² o más por construir120
Uso del suelo no promovible: equipamientos, zonas verdes, red pública− 48
Más de 5.000 m², o más de 4,0 m² de techo por m² de suelo− 6
Cuentan en este informe66

Todas las que cuentan tienen el uso del suelo comprobado contra la cartografía de usos.

Para estas parcelas de Donostia/San Sebastián no hay todavía planeamiento leído del servicio autonómico o del SIU. Cuando se lee, lo que el plan declara no residencial o no promovible sale del recuento sin que nadie lo pida.

Techo por vivienda, con zonas comunes: 90 m²
Superficie máxima de un solar: 5.000 m²
Techo máximo por m² de suelo: 4,0 m²/m²
Densidad de un desarrollo nuevo: 50 viv./ha

05 · USOS

Para qué sirve

Empezar el Registro Municipal de Solares y de edificaciones ruinosas con una lista ya hecha, en lugar de recorrer el municipio calle a calle.
Buscar suelo para vivienda asequible: para el ayuntamiento, su empresa pública o CASA 47, empezando por las bolsas y las parcelas de más de 1.000 m².
Medir cuánto campo no hace falta urbanizar: estas viviendas caben en suelo que ya es urbano.
Priorizar la revisión del planeamiento donde el techo sin agotar se concentra.

06 · LÍMITES

Lo que no dice

Quién es el dueño. La titularidad catastral es un dato protegido y no se publica.
Si es suelo público o privado. Una parcela municipal y una privada se cuentan igual.
La edificabilidad de la ordenanza. Es una lectura de lo construido alrededor, no del plan: cada parcela se comprueba en el ayuntamiento antes de decidir nada.
Lo que haya cambiado después de la edición del 26 de septiembre de 2026.

07 · FUENTES Y CITA

Fuentes y cómo citarlo

Parcelas y edificios: Catastro, servicios INSPIRE. Uso del suelo: cartografía oficial de usos, donde está publicada. Planeamiento: servicios autonómicos y SIU del Ministerio de Vivienda. Recalculado cada semana.

AIM SOLUM. Informe municipal de suelo vacante: Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa). Edición del 26 de septiembre de 2026. https://www.aim-solum.ai/suelo-oculto/20069/informe

Informe municipal de suelo vacante · Donostia/San Sebastián Anexo

ANEXO

Las 66 parcelas, una a una

El anexo de Donostia/San Sebastián: referencia catastral, superficie, techo, estado y comprobaciones de cada parcela

En tabla imprimible y en CSV. Es lo que hace falta para empezar el Registro Municipal de Solares o para buscar suelo para vivienda asequible sin recorrer el municipio calle a calle.

Va en el plan Completo. Para ayuntamientos, CASA 47 y empresas públicas de vivienda se factura, sin tarjeta. Déjanos tu correo: al momento te llega una llave gratuita para ver estas parcelas en el mapa, y te escribimos para el anexo.

Al pedirlo aceptas las condiciones y la privacidad.