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Ejemplo resuelto

Así se lee una parcela

Un solar de verdad en Mora, paso a paso: cuánto se podría construir, la cuenta de lo que un promotor podría pagar por él y qué mirar antes de fiarse. Cinco minutos.

Foto aérea de la parcela del ejemplo

Parcela 3131064VJ3933S · Mora (Toledo) · foto aérea del Instituto Geográfico Nacional con el contorno del Catastro.

1 · Lo que hay

Un solar de 1.889 m² con 0 m² construidos

Es una parcela de ciudad, con casas alrededor. Está vacía: no hay nada que derribar.

2 · Lo que cabría

Unos 6.654 m² de viviendas, como sus vecinas

SOLUM mira lo que se ha construido en las parcelas de alrededor: aquí, 3,52 m² por cada metro de suelo, sumando todas las plantas. Aplicado a este solar salen unos 6.654 m², que son unas 73 viviendas de 90 m².

1.889 m²de parcela
3,52m² construidos por m² de suelo alrededor
6.654 m²que se podrían construir

Ojo: eso es lo que demuestra el entorno, no lo que autoriza el plan. El plan puede permitir menos (o más), y es el ayuntamiento quien lo dice.

3 · La cuenta

Lo que queda para pagar el suelo

Un promotor hace esta cuenta: lo que ingresaría vendiendo las viviendas, menos lo que cuesta construirlas, lo que acompaña a la obra y el beneficio que necesita para que le compense. Lo que sobra es lo máximo que puede pagar por el suelo. Con viviendas a 1.800 €/m² y la obra a 950 €/m²:

  1. +Lo que se ingresa vendiendo5.656 m² de viviendas (el 85 %; el resto son portales, escaleras y zonas comunes) a 1.800 €/m²10.180.620 €
  2. −La obra6.654 m² a 950 €/m²6.321.300 €
  3. −Lo que acompaña a la obraproyecto, licencias e impuestos, seguros, financiación, venta y gestión2.001.523 €
  4. −El beneficio de quien construyeel 18 % de lo que se vende1.832.512 €

Queda para pagar el suelo25.285 €

Esa es la cifra que la herramienta enseña como «Un promotor podría pagar hasta». En la ficha, «Cómo sale esta cifra» abre esta misma cuenta para cualquier parcela.

4 · Antes de fiarse

Lo que puede cambiarla

El precio, en el filo.Con 1.800 €/m² la cuenta apenas deja nada para el suelo: con un 5 % menos de precio de venta ya no saldría, y con 2.200 saldría muchísimo más. Cuando la cifra depende tanto del precio, hay que mirar los tres escenarios del informe antes de fiarse.
La escala.Construir lo que tienen las vecinas en esta parcela daría un edificio de unas seis plantas, y lo normal alrededor son dos. Si el plan no deja tanta altura, caben menos viviendas y la cifra baja: en la ficha se pregunta cuántas plantas deja el plan y se rehace.
El plan.Según el planeamiento de la comunidad, este solar está en suelo urbano no consolidado: antes de construir hay que urbanizar y ceder parte al ayuntamiento, y eso lo paga quien compra.
5 · Y ahora, qué

Lo que haría alguien que va en serio

  1. Mirarla en el Catastro: superficie, linderos y lo construido, gratis y sin registrarse.
  2. Pedir una nota simple al Registro de la Propiedad: de quién es y si tiene cargas. Unos 9 €, por internet.
  3. Preguntar en el ayuntamiento qué deja construir el plan en esa parcela.
  4. Hablar con el dueño con la cuenta en la mano, sabiendo qué la hace subir y qué la hunde.
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Cifras calculadas hoy, 27 de septiembre de 2026, con los mismos datos y el mismo cálculo que la herramienta. Es un cribado con datos públicos, no una tasación.